Mieterhöhung Vergleichsmiete

 

Der Programmteil erstellt und verwaltet eine Liste für Mieterhöhungen für alle markierten Wohnungen des gewählten Objekts unter Berücksichtigung der in den Wohnungsstammdaten eingetragenen Wohnungsbauart (APF), den Ausstattungskennzeichen des Mietspiegels (direkt in der Tabelle eintragbar) und den Grenzdaten zur Mieterhöhung (Vergleichstabelle, Kappungsgrenzen). Mieter mit Staffelmietvereinbarung werden von der Berechnung ausgenommen!


 

Parameter

Für die Berechnung der Mieterhöhung nach Vergleichsmiete werden die Kappungsgrenze (fest eingestellt), eine Maximalmiete je qm (einstellbar) und ein Mietspiegel benötigt. Die Mietspiegel werden von den Gemeinden ausgegeben und von Zeit zuZeit geändert. Für die Berechnungen durch die Software sind spezielle 'Elektronische Mietspiegel' erforderlich, die vom Hersteller der Software bezogen oder auch selbst erstellt werden können. Hierzu ist die 'Mietspiegel-Defintion' in der Software integriert (Menü: 'Objekte'- >'Definition Mietspiegel').

Natürlich sollte die Mietspiegelauswahl immer VOR der Kalkulation stattfinden!

 

Wohnungsdaten

Über Taste M(ehr) oder V(ergleichstabelle) kann ein Dialogfenster zur Wohnung oder die Vergleichstabelle geöffnet werden. Hier können Angaben zum Baujahr der Wohnung und - bei der Erstbenutzung - zur letzten Vergleichsmiete gemacht werden. Die für die gesetzlichen Regelungen erforderliche letzte Vergleichsmiete wird vom Programm durch die Sollstellungen in Zukunft entsprechend automatisch eingetragen.

 

Den Wohnungskenner bzw. manuelle Angaben zur Mieterhöhung werden mit ENTER bzw. Taste Eingabe gestartet und in der Tabelle bearbeitet. Das Programm läßt bei der Errechnung der Mieterhöhung nur die gesetzlich zulässigen Werte zu. Andere Eingaben werden auf den Höchstsatz reduziert oder die Teilnahme der Wohnung wird ausgeschaltet.

 

Kalkulation

Die neue Miete kann über zwei Verfahren kalkuliert werden:


    • Maximal mögliche Erhöhung gemäß Mietspiegel
    • oder gewünschter Aufschlag in % - Grenzwerte des Mietspiegels werden berücksichtigt!

 

Dadurch erhalten Sie eine gewisse Flexibilität bei der Durchführung der Mieterhöhung. Die vorgegebenen Grenzdaten werden dabei immer berücksichtigt!

Mit Taste K(alkulation) wird ein Dialogfenster zur Kalkulation geöffnet. Nach Eingabe der Kalkulationsdaten und Klicken der Taste 'Ok' wird die Berechnung der neuen Mieten nach Möglichkeit durchgeführt. Taste 'Abbruch' bzw. ESC bricht die Kalkulation ab.

 

Verfahrensweise Schritt für Schritt:  

  

    • Beteiligung der Wohnung / des Mieter bestimmen - Position wählen und LEERTASTE bzw. 'Teilnahme' anklicken
    • Kalkulation der  Mieterhöhung - Taste K bzw. 'Kalkulation' anklicken
    • Anschreiben an Mieter - Taste A bzw. 'Druck Anschreiben' anklicken
    • Zustimmung des Mieters- Taste Z bzw. 'Zustimmung' anklicken
    • Sollstellung der neuen Miete - Taste B bzw. 'Buchen' anklicken

 

Bei der 'Sollstellung' der neuen Miete wird der Termin zur Mietänderung berücksichtigt und dieser in die Terminverwaltung eingetragen. Rechtzeitig zum Termin werden Sie also auf die Fälligkeit der Umstellung der Miete hingewiesen und können diese automatisch von der Terminverwaltung aus durchführen lassen.

 

Status

Der aktuelle Status des Mieterhöhungsverfahrens wird in der Wohnungsliste in der Spalte Status für jede Wohnung angezeigt. Nach Aktivierung der Teilnahme wird jeweils der nächste erforderliche Schritt bezeichnet. Die einzelnen Anzeigen haben dabei folgende Bedeutung:

 

 

Druck

Teilnahme am Mieterhöhungsverfahren; Umschaltung mit der LEERTASTE bzw. Taste T(eilnahme), Bearbeitung wohnungsbezogener Daten erfolgt mit Taste M(ehr) im Dialogfenster; der Ausdruck des Anschreibens muß nun durchgeführt werden

Zustmg

Das Anschreiben ist gedruckt, nun ist die Zustimmung des Mieters abzuwarten; erscheint nach Ausdruck des Anschreibens; die Zustimmung wird mit Tase Z(ustimmung)  bestätigt

TERMIN

Die Zustimmung des Mieters ist erfolgt; die Mieterhöhung ist jetzt gültig und die Termine werden nunmehr vom Programm bzw. der Terminverwaltung überprüft!

Buchen

der Termin der Umstellung der Miete ist erreicht; Sollstellung der neuen Miete(n) in die Stammdaten mit Taste B(uchen) durchführen!

*

Kennzeichnung, daß eine Teilnahme am Verfahren möglich ist

(StffM)

Für die Wohnung wurde eine Staffelmietvereinbarung getroffen, die eine Teilnahme an dieser Mieterhöhungen ausschließt

 

 

USt in der gewerblichen Miete   

 

Bei Mieten, die mit einem USt-Index gekennzeichnet sind, wird bei Änderung der Miete automatisch die USt angepaßt!

 

 

Löschen der Teilnahme

Soll ein bereits "laufendes" Verfahren - wenn das Anschreiben gedruckt ist! - gelöscht werden, so wird bei Klicken der Taste T(eilnahme) ein Warnhinweis angezeigt. Nach Bestätigung mit Taste Ja wird die Teilnahme gelöscht. Beachten Sie, daß eine 'gedruckte Mieterhöhung' bereits beim Mieter vorliegen kann und jede Änderung wiederum das Zustimmungsverfahren erfordert!

 

 

Dokument Vergleichsmiete

Der zugehörige Ausdruck (MeVgl.rtf) kann editiert werden. Folgende Variable können verwendet werden:

 

 

Variable        Bedeutung

$OBJNR, $ONR        Objektnummer

$OBJKENN, $OKN        Objektkenner

       Lage des Objektes

$OBJORT         Ort

$OBJSTR        Straße

$MDTSTNR        Mandant-/Objekt- Steuernummer

 

$WHNNR, $WNR        Wohnungsnummer

$WHNKENN, $WKN        Wohnungskenner

$WHNADR        Lage der Wohnung: Straße, Ort

$WHNWFL        Wohnfläche

$MTRANR        Anrede Mieter (aus Stammdaten Mieter)

$MTRVNAME        Vorname Mieter

$MTRNNAME        Nachname Mieter

$VERWALTUNG        Anwenderfirmierung, 2- zeiliger Druck

$SV        Seitenvorschub; gleichzeitig wird ein Formularkopf auf der nächsten Seite ausgedruckt

Abrechnungsdaten, einzeln:

$DMQMA        Bisheriger Betrag der Grundmiete in EUR/qm Wohnfl.

$DMQMN        Neuer Betrag in EUR/qm/Wohnfläche der Grundmiete

$VGMSEIT        Ltz. Änderung der Grundmiete per Vergleichsverfahren

$VGMALT        Ltz. Grundmiete aus Vergleichverfahren

$GMSEIT        Datum der ltz. Änderung der aktuellen Grundmiete

$GMALT        Aktuelle Grundmiete bisher

$GMAUF        Aufschlag auf bisherige Grundmiete in DM

$AUF%        Aufschlags-Prozentwert

$GMNEU        Neue Grundmiete

$GMAB        Datum für Gültigkeit der neuen Grundmiete

$MTEBKV        Aktueller Betriebskostenvorschuß

$MTEHKV        Aktueller Heizkostenvorschuß

$MTESNS        Sonstige Zuschläge zur Miete

$MTENEU        Neue Gesamtmiete

$MTEALT        Bisherige Gesamtmiete

$TERMIN        Datum des Termins für Rückmeldung des Mieters

$MTRNR        Mieternummer; Format ObjNr WhnNr WhnKenner

$MSK        Mietspiegelkenner der Wohnung (A8,A9...) gem. Mietspiegel

$KGR        Kappungsgrenze, max. Prozentwert für Erhöhung der Miete

 

Über den Export der Datenvariablen können auch andere Textprogramme für den Druck der Anschreiben verwendet werden.

 

Eine Dokumentvorlage (s. Beispiel) befindet sich im Lieferumfang, die nach eigenen Wünschen geändert werden kann.